Der Rechtsanwalt Martin Schiefer und der Immobilienentwickler Michael Kaiser zeigen im GRAZETTA Talk, wie das Vergaberecht die Bauwirtschaft nachhaltiger machen kann.
GRAZETTA • Was bringt einen Immobilienentwickler und einen Vergaberechtsexperten zusammen?
MARTIN SCHIEFER • Das ist schnell erklärt: Wir müssen dringend mehr Wohnraum schaffen. Allerdings steckt die Bauwirtschaft in der Krise. Die hohe Regulatorik schreckt viele Investoren ab. Genau hier muss die öffentliche Hand, also das Vergaberecht, Anreize schaffen. Wir brauchen aber auch mutige Investoren und Projektentwickler, die diese Anreize nutzen. Und da kommt Michael Kaiser, Geschäftsführer der Gemeinnützigen GWS, ins Spiel.
MICHAEL KAISER • Gemeinnützige Wohnbauträger sind dazu prädestiniert, Infrastruktur für die öffentliche Hand, also für Kommunen, zu errichten, die dem Bundesvergabegesetz unterliegen. Das bringt uns beide zusammen. Es geht darum, sicherzustellen, dass die Gemeinden im Rahmen ihrer rechtlichen Möglichkeiten agieren und wir darauf aufbauend im Sinne des Kostendeckungsprinzips das Optimum für die Gemeinde herausholen.
Was bedeutet das für eine Kommune in der Praxis?
SCHIEFER • Viele Gemeinden stehen finanziell mit dem Rücken zur Wand – da hilft nur eines: neue Einnahmequellen erschließen. Städte und Gemeinden haben städtebauliche Instrumente, die sie dafür nützen können. Ein Beispiel: Die Gemeinde braucht einen neuen Kindergarten. Früher hat man den einfach auf die grüne Wiese gestellt. Sinnvoller ist es, das Immobilienportfolio der Gemeinde neu zu bewerten und den Kindergarten im Ortszentrum zu errichten. Die grüne Wiese kann dann gewinnbringend verkauft werden, etwa für eine moderne Wohnanlage. Das bringt Geld in die Gemeindekasse, belebt das Zentrum und spart langfristig Infrastrukturkosten. Damit das aber funktioniert, brauchen sie Profis – und genau die gibt es in den kleinen Kommunen nicht so oft.
Vergaberechtsexperte
Martin Schiefer
Michael Kaiser, Geschäftsführer der GWS – Gemeinnützige Alpenländische Gesellschaft für Wohnungsbau und Siedlungswesen mbH
Ihr Beispiel zeigt, dass es in Zukunft auch darum gehen wird, den Bestand zu optimieren.
SCHIEFER • Der Immobilienbestand wird oft sehr schlecht bewirtschaftet. Wir müssen mit dem Bestand kreativer umgehen. Dachböden ausbauen, alte Gebäude viel besser nutzen und bestehende Flächen besser verwerten. Bauen auf der grünen Wiese allein wird auf die Dauer nicht mehr funktionieren.
KAISER • Als gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft bewirtschaften wir Immobilien 80 bis 120 Jahre lang. Brown Field, also Bauen im Bestand, als Gegenstück zum Green Field, dem Bauen auf der grünen Wiese, ist uns also nicht fremd. Wir sehen, dass alte Bestandsobjekte der Gemeinden oft leer stehen und nicht genutzt werden. Die neue Infrastruktur entsteht in der Peripherie. Es geht darum, die Ortskerne zu beleben und attraktiver zu machen.
Mit „Blue Procurement“ Investitionen in innovative, nachhaltige Projekte lenken.
Wie kann das funktionieren?
KAISER • Es braucht Hirnschmalz, damit in einem Grätzel Arbeiten und Wohnen funktioniert.
SCHIEFER • Wir müssen für die Jungen attraktive Wohnungen schaffen, damit sie nicht abwandern. Gleichzeitig brauchen wir Lösungen, damit die älteren Menschen gut gepflegt werden. Und das ist genau der Punkt, an dem wir zwei zusammenkommen: Wir bringen die Kreativität ein und treiben die Umsetzung voran.
KAISER • Wir hinterlassen mit allem, was wir errichten, nicht nur Fußabdrücke in der Landschaft, sondern auch in der Gesellschaft . Daraus ergibt sich die Verantwortung, dass Zusammenleben, Zusammenarbeiten und Zusammenwohnen in diesem Grätzel durchdacht sein müssen. Eine gute Entwicklung im Grätzel braucht eine Durchmischung verschiedener sozialer Gruppen.
Nachhaltigkeit ist am Bau ein großes Thema. Gebäude sind weltweit für 38 Prozent der CO2-Emissionen verantwortlich.
SCHIEFER • Nachhaltigkeit ist ein unverzichtbarer Bestandteil des modernen Bauens und muss von Anfang an mitgedacht werden. Für Gemeinden gibt es hier große Chancen, umweltfreundliche Lösungen umzusetzen und die Lebensqualität der Gemeinde zu verbessern. Das haben wir bei einem aktuellen Beispiel gerade gesehen: Ein Bürgermeister wollte ein Feuerwehrhaus errichten, mit dünnen Ziegeln, einem Vollwärmeschutz und ohne Photovoltaik am Dach. Wir konnten ihn davon überzeugen, stärkere Ziegel zu verwenden und eine Photovoltaik auf dem Dach zu installieren. Diese Anlage versorgt jetzt nicht nur die Feuerwehr, sondern auch die Nachbarn mit Strom. Das Projekt zeigt, was möglich ist, wenn Profis im Spiel sind, die technisches Know-how und wirtschaft liches Verständnis mitbringen – für die Gemeinde aber auch für den Projektentwickler.
Apropos Finanzierung. Die Bundesregierung hat einen Mietpreisdeckel angekündigt. Was bedeutet das für den Sektor?
KAISER • Das ist eine sehr schlechte Nachricht. Damit werden dem gemeinnützigen Wohnbau in den nächsten drei Jahren 150 Millionen Euro entzogen. Dieses Geld fehlt beim Bau neuer und beim Erhalten alter Wohnungen. Der Mietpreisdeckel ist ein Rohrkrepierer, denn er betrifft nur die ohnehin günstigsten Wohnungen Österreichs. Diesen Fehler macht man jetzt schon zum zweiten Mal. Das dritte Mietrechtliche Inflationsminderungsgesetz hat die Mieterhöhungen bereits begrenzt. Für den gemeinnützigen Wohnbau hat das weitere Mindereinnahmen von 675 Millionen Euro bedeutet. Das Geld hätte für leistbare Neubauwohnungen und thermische Sanierungen verwendet werden können.
Nachhaltigkeit ist ein unverzichtbarer Bestandteil des
MARTIN SCHIEFER
modernen Bauens.
Der Mietpreisdeckel
MICHAEL KAISER
ist ein Rohrkrepierer.
Was wäre in Ihren Augen sinnvoller gewesen?
SCHIEFER • Im Regierungsprogramm sehen wir eine bedauerliche Wendung: Anstatt die Anpassung an den Klimawandel voranzutreiben wird sie zurückgefahren. Michael Kaiser und mich verbindet das Geschäftsmodell der Nachhaltigkeit. „Blue Procurement“ ist der Ansatz, um Investitionen in innovative, nachhaltige Projekte zu lenken, die sowohl der Umwelt als auch der heimischen Wirtschaft zugutekommen. Dafür muss klimaschädlichen Subventionen ein Riegel vorgeschoben werden. Aktuell sind sieben von zehn Subventionen schlecht für die Umwelt, nur drei fördern nachhaltige Entwicklung. Dieses Verhältnis müssen wir umdrehen. Wir müssen uns beim Bauen an den Klimawandel anpassen. Dafür kann das Vergaberecht sorgen. Wer in Dimensionen von 20 und 30 Jahren denkt, verdient höhere Förderungen.
Vergaberecht ist also ein Instrument, mit dem man wirtschaftliche Entwicklung beeinflussen kann?
KAISER • Auf jeden Fall. Es ist ein Instrument, das unterschiedliche Interessen ausbalanciert. Es ist ein Werkzeug, um Transparenz zu schaffen. Als Gemeinnützige sind wir zu Transparenz und zum Kostendeckungsprinzip verpflichtet. Es geht nicht um Gewinnmaximierung, sondern um leistbares Wohnen. Beim Wohnbau geht es nämlich auch um eine Balance. Denn alles, was eine Kommune vom Bauträger verlangt, das zahlt am Ende der Kunde. Das Produkt muss attraktiv bleiben, und dafür liefert das Vergabegesetz einen Input.
In der politischen Debatte geht es beim Wohnungsbau immer nur um das Thema Leistbarkeit. Über Qualität spricht man kaum noch.
SCHIEFER • Mir ist es wichtig, den Begriff leistbares Wohnen durch lebbares Wohnen zu ersetzen. Es geht nicht darum, das billigste Produkt zu wählen, sondern um Lösungen, die auch in 50 Jahren noch lebenswerten Wohnraum bieten. Die Politik muss verstehen, dass Wohnraum mehr ist als eine Kostenfrage. Es geht um langfristige Investitionen in Lebensqualität – um Gebäude, die nicht nur heute, sondern auch in Zukunft standhalten. Nachhaltigkeit und Qualität müssen dabei immer an erster Stelle stehen.
KAISER • Leistbares Wohnen heißt billig bauen und das führt zu Lösungen, die dem Nachhaltigkeitsgedanken nicht entsprechen. Das Material für 20 Zentimeter Vollwärmeschutz auf der Fassade ist Sondermüll. Wir brauchen Regeln, die ökologisch sinnvolles Bauen mit einem Punktesystem belohnen. Zum Beispiel für die Errichtung einer hinterlüfteten Fassade mit Holz. Dafür sollte es mehr Unterstützung geben.
Was würde ein Ökopunkte-System für die Bauwirtschaft bedeuten?
SCHIEFER • Mit diesem System würden wir unsere regionale Wirtschaft stärken, wir würden auf kurze, nachhaltige Wege setzen und Arbeitskräfte und Ressourcen aus der Region einsetzen. ESG steht nicht nur für Umwelt, sondern auch für eine soziale Verpflichtung. Mit dem Ökopunkte-System, das wir beide sehr befürworten, erfüllen wir alle drei ESG-Kriterien, ohne dass wir uns in Regulatorik flüchten müssen. Das Vergaberecht fordert nämlich ökologische, soziale und transparente Lösungen. Man muss es nur anwenden.
Warum geschieht es dann nicht?
KAISER • Es gibt eben auch Lobbys, die kein Interesse an einer Umorientierung haben. Das muss man ehrlicherweise dazusagen.
SCHIEFER • Das Festhalten an veralteten Zugängen bringt uns nicht weiter. Die Bauwirtschaft kann sich durchaus auch umorientieren. Eine kluge Neuausrichtung kann nicht nur dem Fachkräftemangel entgegenwirken, sondern jungen Leuten sinnstiftende Jobs bieten. Gerade in dieser Branche entstehen Arbeitsplätze, die nicht nur zukunftsfähig sind, sondern auch gesellschaftlich und ökologisch echten Mehrwert schaffen.
Fotos: Benjamin Gasser
